屋主自售房屋的管道,不外乎親朋好友、貼廣告、591,畢竟屋主也想省仲介費,但最多的還是委由仲介進行銷售,因為很少人有閒暇時間去全天候接待買方,而且會嚴重打擾生活的節奏,交給以銷售為業的仲介是現在大部分屋主的做法。
賣屋除了行情與售價外,這兩種委託契約,攸關屋主的權利。
一般委託跟專任委託
簡易整理表-取自蘋果日報 |
這兩種委託最重要的分別
一般委託可以給任何一家仲介銷售,包含屋主本人都可以賣(親朋好友、貼廣告、591...等等),可以委託很多家仲介公司進行銷售,基本上沒有限制。
專任委託不同,跟仲介簽訂專任約後,房子就只能交給這一家的仲介銷售,不能給其他房仲公司銷售(專任期內不得與其他仲介簽訂委託),連屋主本人也不能賣,若在專任委託期間屋主自己賣掉房子,簽專任委託的仲介會跟屋主收取4%的服務費(違約內容包含自行成交後仍須給付服務費) 。
屋主從字面上的意思來看,一般委託比專任約爽多了,屋主愛怎麼賣怎麼賣,想給誰賣都可以,若是一個不小心自己賣掉了,還可以省下4%的服務費,少花一條錢,感覺何樂而不為?
因為上述原因,大多數屋主都跟仲介簽一般委託,少有屋主會主動要簽專任委託,這兩種委託方式都是可以選擇的,但選擇的時機跟心態是不同的。
一般委託給多家仲介銷售,帶看的客戶數量多,相對的成交機會增加,銷售速度可能會加快,但是委託的仲介數量多,屋主有時候會搞不清楚到底給誰銷售,銷售狀況如何,若是自住的房子會不堪其擾,不停的帶看;若是空屋也會擔心素質不佳的仲介帶看造成的骯髒或是破壞,房子給多家委託銷售,也不知究竟是誰造成的,只能不了了之。
一般委託有個缺點就是雖然可能會賣的較快,但仲介不一定會為屋主堅守價格,售價可能會跟預期多少有點落差。
買方知道這房子是一般委託時,買方極有可能會到處去問別家有接案的仲介探詢屋主價格,會到處去比較,看哪一家仲介的報價最低,房仲若想幫屋主爭取成交的好價格而給買方太高的底價,買方一定會轉而跟其他家仲介出斡旋,這樣仲介為何要為了幫屋主守價而讓其他家仲介的賺到業績呢?
我就有客戶看上一間房子,那個房子有五間接案的仲介,她每一家都出斡旋,後來談到屋主都認識這組買方了,想當然爾,怎麼可能會買得成!
*信義人生]辦公成交紀事(中) ← 就是這篇裡的買方
專任委託雖然限制比較嚴格, 但只有一家仲介接案,屋主心理的價格只有一家仲介知道,買方無法到處試探比價,只能找一家仲介出價,成交價相較來說就會比較符合屋主期待。
屋主倘若想要快點把房子賣掉,一般委託是比較好的選擇,各家仲介增加客源銷售的速度會更快,但因為各家都在競爭,屋主的理想價格很可能都會失守,可能會有略低於行情的狀況。
若時間上沒有壓力,想要賣個好價格,可以選擇專任委託,銷售的時間可能會有所拉長,會需要多一點點的耐心。但若是屋主想要賣天價,房子又沒有甚麼特殊優點比較,除非剛好買方很急,不然專任委託跟一般委託都是一樣賣不掉的喔。
屋主跟仲介簽一般委託銷售,個人建議仲介總數3家內比較剛好,若有太多家仲介販售,屋主光跟仲介聯繫就會把自己搞亂,也要篩選適合的仲介公司與業務,房子要託付給信任的業務,才會好好維護房屋內部整潔,而且買方才不會網路上到處都看到同一間正在賣,而有這個屋主很缺錢急賣的感覺。
附上一張路上看到,願意借安全帽給路人的好心人,
不過 記得要還
不過 記得要還
逸漁人LeisureFisher [信義人生] 一般委託VS 專任委託 優缺點分析 |
大大的文章很受用值得參考,明天我要準備去桃園面試了
回覆刪除加油
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