地政士考試介紹
地政士應考資格
| 等別 | 資格條件 |
| 地政士普考 | 中華民國國民年滿二十歲，具有下列資格之一者，得應本考試 一、公立或立案之私立高級中等或高級職業以上學校畢業，領有畢業證書。 二、高等或普通檢定考試及格。 三、中華民國78年12月29日土地法第37條之1修正公布施行前已從事土地登記專業代理業務，且於修法後仍繼續執業未取得證照，並有地政機關核發之證明文件。 |
(重點:高中畢業即可應考，應考門檻低)
地政士考試成績計算
1.應試科目總成績滿60分及格。
2.總成績以普通科目加專業科目成績合併計算。
普通科目以國文成績乘以百分之10計算
專業科目以各科目成績總和除以科目數再乘以所占剩餘百分比計算。
(國文10%，其他90%平均分給4科專業科目)
3.有1科成績為0分或專業科目平均未滿50分者，均不予及格。
地政士考試科目 地政士考試皆為申論題(沒有選擇題)
| 等別 | 應試科目 |
| 地政士普考 | 1.國文(作文) 2.民法概要與信託法概要 3.土地法規 4.土地登記實務 5.土地稅法規 |
考試範圍:
1.國文(占總成績10%)
沒有選擇題，考試就是寫兩篇作文
寫到手斷掉。
2.民法概要與信託法概要(四題申論)
一、民法總則、債編、信託法
(一)民法總則
(二)民法債編
1.債之發生、標的、效力、多數債務人及債權人、移轉、消滅
2.買賣、互易、贈與、租賃、借貸、僱傭、承攬、委任、居間、合夥
(三)信託法
二、民法物權編
三、民法親屬、繼承編
(一)民法親屬編-夫妻財產制、父母子女、監護、親屬會議
(二)民法繼承編
3.土地法規(四題申論)
一、土地法及其施行法
二、平均地權條例及其施行細則
三、土地徵收條例及其施行細則
四、地政士法及其施行細則
4.土地登記實務(四題申論)
一、土地登記規則、土地登記之申辦與作業程序
二、地籍測量實施規則中第三編土地複丈
三、地籍測量實施規則中第四編建築改良物測量
四、土地測量之申辦與作業程序
5.土地稅法規(四題申論)
一、土地稅法及其施行細則
二、遺產及贈與稅法及其施行細則
三、契稅條例與房屋稅條例
四、稅捐稽徵法及其施行細則
五、工程受益費徵收條例
六、所得稅法及其施行細則(不動產交易部分)
考試重點:
非本科系也能考，但連本科系都不一定能考到證照，
專業科目四題申論，每一題都很重要，平均60分及格，
所以對手只有自己，建議非本科系要去補習(我非本科系)
補習費用約在2萬上下。
地政士考試歷年錄取率與及格人數統計
| 年度 | 報考人數 | 到考人數 | 及格人數 | 錄取標準 | 總及格率 |
| 110 | 6,325 | 2943 | 209 | 60.00 | 7.10% |
| 109 | 5,392 | 2,728 | 264 | 60.00 | 9.68% |
| 108 | 5,134 | 2,797 | 224 | 60.00 | 8.01% |
| 107 | 4,868 | 2,688 | 141 | 60.00 | 5.25% |
| 106 | 5,478 | 3,268 | 370 | 60.00 | 11.32% |
| 105 | 5,661 | 3,144 | 161 | 60.00 | 5.12% |
| 104 | 6,568 | 3,708 | 373 | 60.00 | 10.06% |
| 103 | 7,183 | 3,768 | 273 | 60.00 | 7.25% |
| 102 | 6,067 | 3,627 | 195 | 60.00 | 5.38% |
| 101 | 6,101 | 3,258 | 320 | 60.00 | 9.82% |
| 100 | 6,498 | 3,420 | 221 | 60.00 | 6.46% |
地政士業務範圍:
地政士這個制度是源於日本時【代書人制度】，中間經過政權更替，數次修法演變來的，現今考取後即可開業代理不動產相關業務! 如今稱為地政士(俗稱代書)
辦理不動產相關業務都需要這張證照，服務範圍囊括：
買賣契約書之簽訂、買賣條件之斡旋、不動產稅務申報、
簽證或公證之申請、不動產權利登記之申請、貸款之辦理、
地政士非訟事件、法院查封之處理及房屋租賃等事項。
依地政士法第16條的規定，地政士得執行下列業務：
1.代理申請土地登記事項。
2.代理申請土地測量事項。
3.代理申請與土地登記有關之稅務事項。
4.代理申請與土地登記有關之公證、認證事項。
5.代理申請土地法規規定之提存事項。
6.代理撰擬不動產契約或協議事項。
7.不動產契約或協議之簽證。
8.代理其他與地政業務有關事項。
*簡單來說，只要是不動產的問題，都可以交給地政士辦理。
地政士以及不動產經紀人是台灣不動產最重要的兩張證照，更專業的還有不動產估價師。
不動產經紀人介紹如下我之前的網誌↓↓↓↓↓↓↓
[不動產證照] 不動產經紀人證照 - 考試報名、分析、出路說明
地政士&不動產經紀人考科比較
考試 | 地政士 | 不動產經紀人 |
考試時間 | 每年6月(三月報名) | 每年11月(八月報名) |
專業科目 | 1.民法概要 2.土地法規 3.土地稅法規 | 1.民法概要 2.土地法概要 3.土地相關稅法概要 |
專業科目 | 4.信託法概要 5.土地登記實務 | 4.不動產估價概要 5.不動產經紀相關法規概要 |
所以很多朝不動產業發展的從業人員都會想試試一次準備這兩張證照
因為專業考科有約一半是重疊的
1.直營店仲介地政士事務所
2.加盟型地政士事務所
如金門地政士事務所、昱森地政士事務所，案件要自己找自己跑，有一個大的事務所內的地政士，業績會跟事務所拆分，事務所提供辦公室、文件、助理...，但是薪水不固定，有簽約或有接其他不動產案件才會有收入，也會跟加盟店仲介配合簽約，拆分可能是73分或64分，事務所拿小，事務所內也會有團隊一起努力，可能會有幾個資深的代書，帶較年輕的代書一起建立團隊，會有數個團隊不等，年收入看個人能力，從餓死做不下去到年收200萬以上都有。
3.建商御用代書
很多的建商因為要確保自己的案件成交流程安全，所以會自己招募一批代書專門為集團內的建案辦理不動產相關事項，這種建商下的代書基本沒有抽成，領死薪水，但是很穩定也不會有其他需要煩惱的，但有可能遇到事情多錢又少，建案到處跑的老闆，年收基本上不會破百。
4.吃自己型代書
有能力自己接案，有人脈累積，能有穩定收入或是有專業特長的代書，不想被直營店或是老闆管控，因為抽成低又不自由，也不想跟加盟事務所拆帳，覺得自己能力足夠，所以自行開立小型的事務所，自行接案自己當老闆，賺的虧的都是自己的小型的代書事務所即是，年收入看個人能力，只要還能開的年收至少100萬以上，不然就倒了。
注意:代理不動產相關事務一定要有地政士證照，若無會被依法罰款，為地政士的工作立下了門檻，跟律師的門檻類似，要代理法律事務需要有專業的律師證照。
結語:
地政士是專門職業，必須要經過國家考試才能執業，為了保障不動產交易的安全，不能由任意人代理不動產事務，高的門檻確保了考上後不會失業，更能創造高薪，但非常吃個人能力，尤其是溝通能力，畢竟這是屬於人跟人之間的行業，與客戶的接觸是不可避免的，口語能力是必備條件，想走這一行的必須要思考，因為準備地政士少則半年多則好幾年，或甚至考不上，是否值得以及是否適合都是需要考量的。
[不動產證照] 地政士 - 考試報名、分析、出路說明 逸漁人 LeisureFisher
後記~~~~地政士歷史沿革:
土地登記專業代理人制度
日本時期代書人制度(1902〜1945)
民國前9年5月9日臺灣總督府府令第37號發布「代書人取締規則」，係臺灣歷史上首次以國家力量將代書業者納入管制，採許可制，由警察機關執行管理。民國12年「司法人代書法」施行於臺灣，自此，代書分為司法代書人與行政代書人，因當時土地登記係由法院管轄，故由司法代書人代理從事不動產登記之申請。民國24、34年「司法人代書」復更名、轉換為「司法書士」、「司法書記」。土地代書人制度(1945〜1968)
光復後，土地登記業務自法院切割出來，移交地政機關。民國35年4月27日臺灣省行政長官公署制定「臺灣省土地代書人規則」，於官方名稱中首將「土地」與「代書」合稱，領得所在地地政機關核發之「土地代書人」牌照者方能執業。民國41年臺灣省政府公布施行「臺灣省土地代書人管理規則」，為地政機關管理土地代書之依據，惟57年內政部令廢止土地代書制度，並令臺灣省政府依法廢除上開管理規則，形成社會上以代書為業者不再有任何約束，人人可當代書。土地登記專業代理人制度(1981〜2002)
民國64年7月24日土地法增訂第37條之1，係自民國57年廢除土地代書制度後，政府重新管理土地代書人之開始，規定以代理土地登記為業者，由中央地政機關制訂管理辦法。民國70年6月22日內政部依土地法授權發布「土地登記專業代理人管理辦法」，以為管理土地登記專業代理人之依據。地政士制度(2002〜)
民國86年內政部考量以土地法第37條之1授權訂定之管理辦法來規範土地登記專業代理人位階似嫌不足，故開始研擬專法。專法草擬，首將舊有「土地代書」以「土地登記專業代理人」定位，嗣因名稱過於冗長，加以考量土地登記專業代理人業務性質多與地政業務相關，又其特種考試相當於普考資格，依立法例應以「士」名之，再冠以職業別「地政」，故將名稱修正為「地政士」，復於內政部法規委員會審查會議中將「地政士」修正為「土地登記士」，嗣於90年10月24日公布之地政士法始正式定名為「地政士」，並自91年4月24日施行。地政士即過去一般人習稱的「土地代書」，因90年10月通過的「地政士法」而正名。地政士須通過專技特考或檢覈考始能執業
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